MEĐUNARODNI

RAČUNOVODSTVENI STANDARD MRS 40

(Objavljen u "Sl. glasnik RS", br. 133 od 31. decembra 2003)

Investiciona nekretnina

Ovaj standard se primenjuje na finansijske izveštaje, koji obuhvataju periode koji počinju na dan 1. januar 2001. godine ili nakon tog datuma.
U januaru 2001. godine, MRS 41 Poljoprivreda dopunio je stav 1 i unet je stav 16A. Dopunjen tekst primenjuje se za godišnje finansijske izveštaje koji obuhvataju periode koji počinju 1. januara 2003. godine ili nakon tog datuma.
Međunarodni računovodstveni standard 41 Investiciona nekretnina (MRS 40) utvrđen je stavovima 1-75 i Prilogom A. Svi stavovi imaju isti značaj, ali je standard zadržao formu koju mu je dao MKRS (Napomena: Međunarodni komitet za računovodstvene standarde) kada je standard usvojen od strane OMRS (Napomena: Odbor za Međunarodne računovodstvene standarde). MRS 40 se čita u kontekstu njime utvrđenih ciljeva, Predgovora Međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja i Okvira za pripremu i prikazivanje finansijskih izveštaja. Ovim je obezbeđena osnova za izbor i primenu računovodstvenih politika u slučajevima odsustva jasnih smernica.

CILj

Cilj ovog standarda je da propiše računovodstveni postupak za investicionu nekretninu i odgovarajuće zahteve za obelodanjivanjem.

DOMET

1.
Ovaj standard se primenjuje pri priznavanju, merenju i obelodanjivanju investicione nekretnine.
2.
Ovaj standard se, između ostalog, bavi merenjem investicione nekretnine koja je uzeta u zakup putem finansijskog lizinga u finansijskim izveštajima korisnika lizinga, kao i merenjem investicione nekretnine koja je data u zakup po osnovu operativnog lizinga u finansijskim izveštajima davaoca lizinga. Ovaj standard se ne bavi pitanjima koja su obuhvaćena Međunarodnim računovodstvenim standardom MRS 17 Lizing, uključujući:
(a) klasifikacija lizinga na finansijske lizinge ili operativne lizinge;
(b) priznavanjem prihoda od davanja u zakup investicione nekretnine (videti takođe MRS 18 Prihodi);
(c) merenjem vrednosti nekretnine koja je uzeta u zakup po osnovu operativnog lizinga u finansijskim izveštajima korisnika lizinga;
(d) merenjem vrednosti nekretnine koja je data u zakup putem finansijskog lizinga u finansijskim izveštajima davaoca lizinga;
(e) računovodstveno obuhvatanje transakcija prodaje ili ponovnog uzimanja u lizing; niti
(f) obelodanjivanjem finansijskih lizinga i operativnih lizinga.
3.
Ovaj standard se ne primenjuje na:
(a) biološka sredstva koja su vezana za zemljište koje se koristi za poljoprivrednu delatnost (videti MRS 41 Poljoprivreda); niti na
(b) prava na rude, istraživanje i korišćenje ruda, nafte, prirodnog gasa i sličnih neobnovljivih resursa.

DEFINICIJE

4.
Sledeći izrazi koriste se u ovom standardu u dolenavedenom značenju:
Investiciona nekretnina je nekretnina (neko zemljište ili zgrada - ili deo zgrade - ili i jedno i drugo), koju (vlasnik ili korisnik lizinga, po osnovu finansijskog lizinga) drži radi ostvarivanja zarade od izdavanja nekretnine ili radi uvećanja vrednosti kapitala ili radi i jednog i drugog, a ne radi:
(a) upotrebe za proizvodnju ili snabdevanja robom ili pružanje usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja; ili
(b) prodaje u okviru redovnog poslovanja.
Nekretnina koju koristi vlasnik je nekretnina koju (vlasnik ili korisnik lizinga, po osnovu finansijskog lizinga) drži za potrebe proizvodnje ili snabdevanja robom ili pružanje usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja. Poštena vrednost je iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti u transakciji između dobro obaveštenih i voljnih strana, međusobno suočenih.
Nabavna vrednost ili cena koštanja je iznos isplaćen u gotovini ili u gotovinskim ekvivalentima ili poštena vrednost neke druge vrste koristi koja je toj imovini pripisana u trenutku sticanja ili izgradnje.
Iskazani iznos je iznos po kojem je neko sredstvo priznato u bilansu stanja.
5.
Investiciona nekretnina se drži radi ostvarivanja zarade od izdavanja ili radi uvećanja vrednosti kapitala, ili radi i jednog i drugog. Prema tome, investiciona nekretnina stvara tokove gotovine koji su u velikoj meri nezavisni od ostale imovine koju drži preduzeće. Po tome se investiciona nekretnina razlikuje od nekretnine koju koristi vlasnik. Kroz proizvodnju ili snabdevanje robom ili kroz pružanje usluga (ili korišćenje nekretnine za potrebe administrativnog poslovanja) ostvaruju se tokovi gotovine koji se ne mogu isključivo pripisati toj nekretnini, već se mogu pripisati i drugim sredstvima koja se koriste u procesu proizvodnje ili snabdevanja. Na nekretninu koju koristi vlasnik primenjuje se MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema.
6.
Primeri investicione nekretnine su:
(a) zemljište koje se drži radi dugoročnog uvećanja vrednosti kapitala, a ne radi kratkoročne prodaje u okviru redovnog poslovanja;
(b) zemljište koje se drži za buduće potrebe, koje trenutno nisu utvrđene. (Ako preduzeće nije utvrdilo da će to zemljište da koristi bilo kao nekretninu koju koristi vlasnik bilo za potrebe kratkoročne prodaje u okviru redovnog poslovanja, smatra se da se to zemljište drži radi uvećanja vrednosti kapitala);
(c) zgrada čiji je vlasnik preduzeće koje podnosi izveštaj (ili koju preduzeće koje podnosi izveštaj drži po osnovu finansijskog lizinga) i koja je data u zakup po osnovu jednog ili više operativnih lizinga; i
(d) zgrada koja je prazna, ali koji se drži radi davanja u zakup po osnovu jednog ili više operativnih lizinga.
7.
Primeri pozicija koje se ne smatraju investicionom nekretninom i koje su, prema tome, izvan dometa ovog standarda su:
(a) nekretnina koja se drži radi prodaje u okviru redovnog poslovanja ili koja se nalazi u procesu izgradnje ili dogradnje u cilju prodaje (videti MRS 2 Zalihe), na primer, nekretnina koja je stečena isključivo radi naknadnog otuđenja u bliskoj budućnosti ili radi dogradnje i dalje prodaje;
(b) nekretnina koja se gradi ili dograđuje u ime trećih lica (videti MRS 11 Ugovori o izgradnji);
(c) nekretnina koju koristi vlasnik (videti MRS 16, Nekretnine, postrojenja i oprema), uključujući (između ostalog) nekretninu koja se drži da bi se u budućnosti koristila kao nekretnina koju koristi vlasnik, nekretnina koja se drži radi buduće dogradnje, nakon koje bi se koristila kao nekretnina koju koristi vlasnik, nekretnina koju koriste zaposleni (bez obzira na to da li zaposleni plaćaju ili ne plaćaju zakupninu po tržišnim cenama) i nekretnina koju koristi vlasnik za koju se čeka da bude otuđena; i
(d) nekretnina koja je u izgradnji ili dogradnji da bi se u budućnosti koristila kao investiciona nekretnina. Na takvu nekretninu primenjuje se MRS 16 sve dok se izgradnja ili dogradnja ne završi, a tek onda ta nekretnina postaje investiciona nekretnina i na nju se primenjuje ovaj standard. Međutim, ovaj standard se ne primenjuje na postojeću investicionu nekretninu koja je u dogradnji da bi se u budućnosti u kontinuitetu koristila kao investiciona nekretnina (videti stav 52).
8.
Određene nekretnine obuhvataju jedan deo koji se drži radi ostvarivanja zarade od izdavanja ili radi uvećanja vrednosti kapitala, kao i drugi deo koji se drži za potrebe proizvodnje ili snabdevanja robom ili pružanja usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja. Ukoliko ovi delovi nekretnine mogu odvojeno da se prodaju (ili da se odvojeno daju u lizing, po osnovu finansijskog lizinga), preduzeće vrši odvojeno računovodstveno obuhvatanje tih delova nekretnine. Ukoliko ti delovi ne mogu odvojeno da se prodaju, nekretnina se smatra investicionom nekretninom samo ukoliko preduzeće drži beznačajan deo te nekretnine za potrebe proizvodnje ili snabdevanja robom ili pružanja usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja.
9.
U izvesnim slučajevima, preduzeće pruža pomoćne usluge korisnicima nekretnine koju drži to preduzeće. Preduzeće sa takvom nekretninom postupa kao sa investicionom nekretninom ako te usluge predstavljaju relativno beznačajan deo aranžmana u celini. Primer za to bio bi slučaj kada vlasnik poslovne zgrade korisnicima lizinga koji koriste tu zgradu pruža usluge obezbeđenja i održavanja.
10.
U drugim slučajevima, usluge