NAPOMENA:
Odlukom Ustavnog suda brojIUo-838/2010 ("Sl. glasnik RS", br. 109 od 11. decembra 2013), utvrđuje se da odredba člana 4. stav 1. Uredbe o kriterijumima i postupku za utvrđivanje visine naknade po osnovu konverzije prava za lica koja imaju pravo na konverziju uz naknadu ("Službeni glasnik RS", br. 4/10, 24/10 i 46/10), u vreme važenja, nije bila u saglasnosti sa Ustavom.
-------------------------
Na osnovu člana 108. Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS," br. 72/09 i 81/09 - ispravka),
Vlada donosi

UREDBU

O KRITERIJUMIMA I POSTUPKU ZA UTVRĐIVANjE VISINE NAKNADE PO OSNOVU KONVERZIJE PRAVA ZA LICA KOJA IMAJU PRAVO NA KONVERZIJU UZ NAKNADU

(Objavljena u "Sl. glasniku RS", br. 4 od 29. januara 2010, 24/10, 46/10, 109/13)

I. OSNOVNE ODREDBE

Član 1.

Ovom uredbom bliže se propisuju kriterijumi i postupak za utvrđivanje visine naknade po osnovu konverzije prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu.

Član 2.

Konverzija prava korišćenja u pravo svojine ostvaruje se na pojedinačnim katastarskim parcelama.

II. KRITERIJUMI ZA UTVRĐIVANjE VISINE NAKNADE

Član 3.

Visina naknade po osnovu konverzije prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu na kome su nosioci prava korišćenja bili ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje promena vlasništva društvenog ili državnog kapitala, odnosno imovine (u daljem tekstu: privatizacija), stečajni i izvršni postupak, utvrđuje se tako što se tržišna vrednost tog građevinskog zemljišta u momentu konverzije prava umanjuje za troškove pribavljanja prava korišćenja na tom građevinskom zemljištu.
Tržišnu vrednost građevinskog zemljišta i troškove pribavljanja prava korišćenja utvrđuje Ministarstvo finansija - Poreska uprava (u daljem tekstu: Poreska uprava), a rešenje kojim se utvrđuje pravo na konverziju i visina naknade donosi organ jedinice lokalne samouprave nadležan za imovinsko-pravne poslove na čijoj teritoriji se nalazi građevinsko zemljište koje je predmet konverzije.
Postupak pred Poreskom upravom i organom jedinice lokalne samouprave iz stava 2. ovog člana pokreće se zahtevom koji podnosi lice koje ima pravo na konverziju uz naknadu (u daljem tekstu: podnosilac zahteva).
U postupku utvrđivanja tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i troškova pribavljanja prava korišćenja iz stava 2. ovog člana, Poreska uprava zaključkom određuje veštaka građevinske, geodetske, finansijske i drugih struka, odnosno pravno lice registrovano za obavljanje poslova procene tržišne vrednosti nepokretnosti, a naknadu za angažovanje ovih lica snosi podnosilac zahteva.
Ako su predmet zahteva za utvrđivanje tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i troškova pribavljanja prava korišćenja iz stava 2. ovog člana katastarske parcele na kojima se po planskom dokumentu može izgraditi ili je izgrađen objekat, odnosno objekti čija bruto razvijena građevinska površina prelazi 10.000 m2, u postupku pred Poreskom upravom, može se, umesto lica iz stava 4. ovog člana, angažovati i privredno društvo, odnosno drugo pravno lice koje ima najmanje jedno stalno zaposleno lice sa međunarodno priznatim sertifikatom za procenjivanje koji je izdat u skladu sa međunarodno priznatim standardima procenjivanja, definisanim kao Međunarodni Standardi Procenjivanja, osmo izdanje, izdatim od strane Komiteta za međunarodne standarde procenjivanja (International Valuation Standards Committee).
Lice iz stava 5. ovog člana vrši procenu u skladu sa Međunarodnim Standardima Procenjivanja, u koju se ne obračunava trošak konverzije. Naknadu za angažovanje ovih lica snosi podnosilac zahteva.
Određivanje lica iz st. 4. i 5. ovog člana sprovodi Poreska uprava, na način kojim se vrši određivanje veštaka u upravnom postupku.

Član 3a

Tržišna vrednost građevinskog zemljišta određuje se na osnovu namene i planskim dokumentom maksimalno definisane površine objekta koji se na tom zemljištu može izgraditi i srednje prometne vrednosti zemljišta iste namene, odnosno podnamene kao i zemljište koje je predmet konverzije u istoj ili sličnoj urbanističkoj zoni, u poslednjih godinu dana.
Namena objekta koji se u skladu sa planskim dokumentom može izgraditi na predmetnom zemljištu opredeljuje način korišćenja tog zemljišta koji je određen planskim dokumentom i koji može biti namenjen za stanovanje, komercijalnu delatnost, proizvodnu delatnost i ostale delatnosti. Stambena namena obuhvata porodično stanovanje sa najviše četiri stambene jedinice i višeporodično stanovanje sa više od četiri stambene jedinice. Komercijalna delatnost obuhvata sledeće podnamene: hotele i druge ugostiteljske objekte; trgovinske objekte; banke; menjačnice; kockarnice; agencije; kancelarijski prostor; kladionice; izložbeno prodajne salone; benzinske pumpe; ostale objekte komercijalnog karaktera i sve prateće prostore za tu delatnost. Proizvodne delatnosti obuhvataju sledeće podnamene: industriju; građevinarstvo; proizvodno zanatstvo; magacine; skladišta i druge srodne delatnosti. Ostale delatnosti obuhvataju nedobitne delatnosti od posebnog društvenog značaja (javno zdravstvo, javne sportske i kulturne sadržaje, socijalnu zaštitu, upravu, pravosuđe i sl.).
Srednja prometna vrednost građevinskog zemljišta utvrđuje se na osnovu podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava za promet istog ili sličnog građevinskog zemljišta na tržištu, u okviru iste ili slične urbanističke zone, u poslednjih godinu dana.
Ako nije bilo prometa u istoj ili sličnoj urbanističkoj zoni u poslednjih godinu dana, srednja prometna vrednost se izračunava tako što se poslednji zabeleženi prometi zemljišta pomnože procentom rasta ili pada cena nekretnina iste namene i podnamene kao i namene objekta koji je planskim dokumentom predviđen na zemljištu koje je predmet konverzije, od trenutka zabeleženog prometa do dana vršenja procene.
Ako nije bilo prometa zemljišta u skladu sa zakonom, kao prometna vrednost zemljišta uzima se i prometna vrednost objekta čija je površina bila manja od površine objekta koji se na parceli mogao izgraditi u skladu sa planskim dokumentom.
Tržišna vrednost zemljišta iste namene, odnosno podnamene izračunava se kao proizvod proseka zabeleženih prometovanih vrednosti i količnika planskim dokumentom predviđene maksimalne bruto razvijene građevinske površine objekta koji se može izgraditi na parceli koja je predmet konverzije i proseka planskim dokumentom predviđene maksimalne bruto razvijene građevinske površine objekta koji se mogao izgraditi na parcelama koje su bile prometovane.
U postupku izračunavanja tržišne vrednosti primenjuje se sledeća formula:

C1 = BRGP1/BRGP2xC2

gde je:
C1 jeste tržišna vrednost parcele građevinskog zemljišta za koju je podnet zahtev za utvrđivanje visine naknade;
BRGP1 jeste bruto razvijena građevinska površina objekta, u skladu sa Zakonom, koji se može izgraditi na parceli koja je predmet konverzije, u skladu sa informacijom o lokaciji izdatom od strane nadležnog organa jedinice lokalne samouprave;
BRGP2 jeste srednja vrednost bruto razvijenih građevinskih površina objekata, u skladu sa Zakonom, koji su se mogli izgraditi ili su izgrađeni na parcelama iste namene, odnosno podnamene, kao i objekat, odnosno objekti, koji su mogli biti izgrađeni ili su izgrađeni na parcelama koje su predmet konverzije, a koja je osnov, u skladu sa ovom uredbom, za utvrđivanje tržišne vrednosti zemljišta koje je predmet konverzije;
C2 jeste srednja prometna vrednost parcela građevinskog zemljišta za koje je izražen BRGP2, koja je osnov, u skladu sa ovom uredbom, za utvrđivanje tržišne vrednosti zemljišta koje je predmet konverzije.
Ako je zemljište koje je predmet konverzije izgrađeno, odnosno ako na njemu postoje objekti, tržišna vrednost iz stava 1. ovog člana utvrđuje se kao da je zemljište neizgrađeno i tako dobijena vrednost umanjuje se za procenjene troškove rušenja, odnosno uklanjanja objekta. Procenu troškova vrši lice iz člana 3. stav 4. ili stav 5. ove uredbe.
Ako je zemljište koje je predmet konverzije bilo predmet industrijskog zagađenja, tržišna vrednost iz stava 1. ovog člana utvrđuje se kao da je zemljište pripremljeno za izgradnju i tako dobijena vrednost umanjuje se za troškove sanacije, remedijacije ili revitalizacije zemljišta i otklanjanja industrijskog zagađenja koji padaju na teret stranke. Procenu troškova vrši lice iz člana 3. stav 4. ili stav 5. ove uredbe.
Ako je zemljište koje je predmet konverzije delimično komunalno opremljeno ili komunalno neopremljeno, tržišna vrednost iz stava 1. ovog člana utvrđuje se kao da je zemljište u potpunosti komunalno opremljeno i tako dobijena vrednost umanjuje se za procenjenu vrednost radova na komunalnom opremanju i uređivanju zemljišta (radovi koji se ne finansiraju od strane jedinice lokalne samouprave), a koji nisu, niti mogu biti, predmet odbitka od naknade za uređivanje građevinskog zemljišta. Procenu troškova vrši lice iz člana 3. stav 4. ili stav 5. ove uredbe.
Ukupna tržišna vrednost građevinskog