Skupština grada Beograda na sednici održanoj 13. juna 2003. godine, na osnovu člana 74. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", broj 47/03) i člana 27. Statuta grada Beograda ("Službeni list grada Beograda", br. 18/95, 20/95, 21/99 i 2/00), donela je
ODLUKU
O KRITERIJUMIMA I MERILIMA ZA UTVRIVANjE ZAKUPNINE I NAKNADE ZA UREIVANjE GRAEVINSKOG ZEMLjIŠTA
(Objavljena u "Sl. listu grada Beograda", br. 16 od 16. juna 2003, 22/03, 24/03, 2/04, 12/04, 3/06, 2/08)
I - OSNOVNE ODREDBE
Član 1.
Ovom odlukom utvrđuju se kriterijumi i merila za obračun i ugovaranje visine zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta za područja gradskih opština: Voždovac, Vračar, Zvezdara, Zemun, Novi Beograd, Palilula, Rakovica, Savski venac, Stari grad i Čukarica (u daljem tekstu: područja gradskih opština).
Član 2.
Zakupnina i naknada za uređivanje građevinskog zemljišta utvrđuju se prema zonama i nameni objekta.
Naknada za uređivanje građevinskog zemljišta pored kriterijuma iz stava 1. ovog člana određuje se i prema troškovima uređivanja građevinskog zemljišta (troškovi pripremanja i opremanja).
Član 3.
Osnov za utvrđivanje granica zona je ekonomski, odnosno tržišni kriterijum vrednosti lokacije, gde je vrednost lokacije upravo proporcionalna njenoj atraktivnosti i izuzetnosti, saobraćajnoj opsluženosti i pristupačnosti, obimu i raznolikosti ponude u okviru zone, broju korisnika koji je posećuju, posebnim pogodnostima za određenu namenu i sl.
Područje gradskih opština podeljeno je na pet zona koje se pružaju od centra ka periferiji.
Kao posebne utvrđuju se ekstra zone za najatraktivnije lokacije u okviru zona iz prethodnog stava koje su planirane za izgradnju poslovnih i stambenih objekata, kao i za izgradnju u zelenim površinama.
Sastavni deo ove odluke je spisak područja gradskih opština po zonama i šematski grafički prikaz istih.
Član 4.
Namene objekata - prostora, odnosno zemljišta za koje se utvrđuju zakupnina i naknada su:
- objekti društvenog standarda (škole, fakulteti, dečje ustanove, ustanove socijalne zaštite, zdravstveni objekti, objekti kulture, objekti sporta i verski objekti);
- stambena (stanovi u kolektivnim stambenim zgradama, stanovi u stambeno-poslovnim objektima, stambeni objekti u nizu, stambeni deo u okviru ateljea i prateći garažni prostor u stambenim objektima);
- privredno-proizvodna delatnost (skladišta, stovarišta, objekti magacina, proizvodno zanatstvo, industrija, građevinarstvo, komunalni objekti, pijace, saobraćajni i prateći objekti, javne garaže, i prateći poslovni prostor - kancelarijski u privrednom, odnosno u proizvodnom objektu i prateći garažni prostor u ovim objektima);
- poslovno-uslužna (poslovno-stambeni apartmani, diplomatsko-konzularna predstavništva, ambasade i rezidencije, ugostiteljski, hoteli, menjačnice, komercijalno-zdravstveni, komercijalno-obrazovni, komercijalni objekti dečjih ustanova, ateljei, galerije, izložbeni saloni, sportski tereni i poslovni sadržaji u objektima sporta za komercijalnu upotrebu, uslužno zanatstvo i prateći garažni prostor u ovim objektima);
- poslovno-komercijalna (administrativni, komercijalni, trgovinski, tržni centri, trgovina na veliko, diskonti, objekti zabave i razonode: kladionice, kockarnice video klubovi i sl., i ostali objekti komercijalnog karaktera i prateći garažni prostor u ovim objektima);
- individualni stambeni objekti (stambeni objekti na zasebnim parcelama, sa najviše četiri stana i korisne površine koja ne prelazi 400 metara kvadratnih). Svi ostali objekti stanovanja po nameni spadaju u objekte iz alineje 2. ovog člana.
Namena objekata - prostora, odnosno zemljišta, koje nisu navedene u stavu 1. ovog člana, utvrđuju se prema najsličnijoj nameni.
Član 5.
Zakupnina i naknada za uređivanje građevinskog zemljišta se obračunavaju po metru kvadratnom (m2) korisne površine objekata čija se izgradnja predviđa planskim dokumentom na osnovu JUS U.C 2.100 ("Službeni list SRJ", br. 32/2002), odnosno koja je određena projektom na način:
- korisna površina predstavlja podnu površinu objekta. Pri tome se u površinu uračunavaju i sve površine u nišama prozora, izloga, radijatora, ugrađenih delova nameštaja i slično;
- sve korisne površine se računaju prema merama između finalno obrađenih površina zidova. Ukoliko se mere površina uzimaju između neobrađenih zidova, odnosno iz projekta (crteža), onda se tako izračunate površine umanjuju za 3%. Ovo smanjenje se ne primenjuje ako su zidovi od prefabrikovanih elemenata, čije finalno obrađene površine ne povećavaju debljinu zida označenu na crtežu, ukoliko su projektom predviđeni neobrađeni zidovi, kao i ukoliko se mere uzimaju iz projekta izvedenog stanja;
- površina objekata društvenog standarda je površina svih radnih, pomoćnih i pratećih prostorija sa pripadajućim komunikacijama;
- stambena površina je zbir svih podnih površina u stanovima u kolektivnoj stambenoj zgradi (izuzimajući komunikacije i zajedničke prostorije van stanova) i površina stanova u stambeno-poslovnim objektima;
- površina privredno-proizvodnog prostora je površina svih radnih, pomoćnih i pratećih prostorija sa pripadajućim komunikacijama i pratećim poslovnim, odnosno kancelarijskim prostorom čija površina ne prelazi 25% od ukupne površine;
- površina poslovno-uslužnog prostora je ukupna neto površina svih prostora;
- površina poslovno-komercijalnog prostora je površina svih radnih, pomoćnih i pratećih prostorija sa pripadajućim komunikacijama;
- površina objekata diplomatsko-konzularnih predstavništava (ambasada) i rezidencija je površina svih radnih, pomoćnih i pratećih prostorija sa pripadajućim komunikacijama;
- površina pripadajućeg garažnog prostora je površina garažnih mesta bez komunikacija;
- površina individualnih stambenih objekata je površina svih podnih površina u porodičnoj stambenoj zgradi, uključujući komunikacije i pomoćne prostorije;
- površine sportsko-rekreativnih prostora, bazena, teretana, sauna, bilijar sala i sličnih prostora u stambenim objektima, ne smatraju se zajedničkim prostorijama.
Član 6.
Korisna površina za ugovaranje zakupnine i naknade za uređivanje građevinskog zemljišta obračunava se sa sledećim koeficijentima:
1. Koeficijentom 2 za:
1.1. objekte benzinskih pumpi sa pripadajućim sadržajem bez nadstrešnice,
2. Koeficijentom 1 za:
2.1. sve korisne površine navedene u članu 5,
2.2. sportsko-rekreativne "balone",
2.3. nadstrešnice uz benzinsku pumpu,
3. Koeficijentom 0,75 za:
3.1. galerije u zatvorenom prostoru,
3.2. stambene površine i magacine u podrumskim i suterenskim etažama,
4. Koeficijentom 0,50 za:
4.1. garažna mesta bez komunikacija,
4.2. sve pomoćne zidane objekte uz porodične stambene objekte (ostave, šupe i sl.),
4.3. otvorene bazene i otvorene sportske terene uz porodične stambene objekte,
4.4. nadstrešnice uz privredno-proizvodne i poslovne objekte,
4.5. površine otvorenih prostora (balkoni, terase, tremovi i lođe).
5. Koeficijentom 0,25 za:
5.1. objekte javne namene: rekreativno-sportski objekti i objekti zabave i razonode na otvorenom prostoru,
5.2. ekonomske objekte uz porodične stambene objekte (koševi, ambari, senici i sl.),
5.3. otvorena skladišta.
Naknada se ne obračunava za površine liftova i komunalnih postrojenja (podstanica, akubaterija, hidrocila i trafo-stanica u okviru objekta).
II - ZAKUPNINA
Član 7.
Visina zakupnine za javno i ostalo građevinsko zemljište obračunava se prema zonama utvrđenim ovom odlukom, pri čemu se u okviru svake zone utvrđuje visina zakupnine za različite namene.
Zakupnina se utvrđuje u neto iznosu na mesečnom nivou i obračunava po metru kvadratnom korisne površine objekta, koji se gradi u određenoj zoni.
Zakupnina, iz prethodnog stava je utvrđena u neto iznosu bez obračunatog poreza na promet usluga. Porez na promet usluga snosi zakupac.
-------------------------------------------------------------------------------------
Zakupnina na mesečnom nivou din/m2 objekta
Red. Namena ---------------------------------------------
br. zemljišta - objekta EkstraI II III IV V
zona zona zona zona zona zona
-------------------------------------------------------------------------------------
1. Objekti društvenog standarda 1,88 1,48 1,38 0,96 0,57
2. Stambeni objekti 3,66 2,44 2,11 1,79 1,30 0,98
3. Privredno-proizvodni objekti 2,72 2,31 1,93 1,37 1,00
4. Poslovno-uslužni objekti 14,80 9,87 7,80 6,42 4,68 3,45
5. Poslovno-komercijalni objekti 20,48 13,65 9,75 7,02 5,01 3,84
6. Individualni stambeni objekti 3,66 2,12 1,58 1,07 0,78 0,58
-------------------------------------------------------------------------------------
Obavezu plaćanja zakupnine ima lice koje je ostvarilo pravo zakupa i ona nastaje danom zaključenja ugovora o zakupu, a zakupac je plaća mesečno, godišnje ili za period od pet godina, unapred.
Utvrđena zakupnina podleže promeni u skladu sa mesečnim pokazateljem rasta cena na malo Gradskog zavoda za statistiku i informatiku.
Parametri na osnovu kojih je utvrđena zakupnina podležu obaveznoj reviziji po isteku petogodišnjeg perioda, a po potrebi i ranije.
III - NAKNADA ZA UREIVANjE JAVNOG GRAEVINSKOG ZEMLjIŠTA
Član 8.
Naknadu za uređivanje javnog građevinskog zemljišta po ovoj odluci plaća lice koje je dobilo zemljište u zakup, lice koje ima pravo korišćenja zemljišta, pravo građenja, koje vrši adaptaciju, rekonstrukciju, dogradnju, promenu namene i izgradnju privremenog objekta, kao i vlasnici objekata izgrađenih, odnosno rekonstruisanih bez građevinske dozvole.
Lice koje vrši unutrašnju adaptaciju i rekonstrukciju u okviru postojećeg gabarita i volumena legalno izgrađenog objekta, bez povećanja ukupne obračunske površine i bez promene namene, ne plaća naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta.
Član 9.
Uređivanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta, i to:
- pripremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata istražne radove, izradu geodetskih i drugih podloga, izradu planske i projektne dokumentacije, rešavanje imovinsko-pravnih poslova, raseljavanje, rušenje objekata koji su za to planom predviđeni, saniranje terena, izradu programa za uređivanje zemljišta i druge radove;
- opremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata izgradnju objekata i mreže vodosnabdevanja, kanalizacije, saobraćajnih površina sa kompletnom opremom, izgradnju parkinga i pešačkih površina, izgradnju i uređivanje javnih zelenih površina sa pratećim sadržajima i druge radove.
Naknada za uređivanje građevinskog zemljišta ne obuhvata troškove infrastrukture koje investitor posebno ugovara sa nadležnim preduzećima (elektrodistributivni objekti i mreža, TT objekti i mreža, kablovski distributivni sistem, toplifikacija, gasifikacija i dr.).
Član 10.
Visina naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta utvrđuje se u zavisnosti od:
- troškova uređivanja javnog građevinskog zemljišta,
- namene objekta-prostora (odnosno zemljišta) predviđenog za izgradnju.
Član 11.
Naknada za uređivanje javnog građevinskog zemljišta utvrđuje se prema funkcionalnom rangu mreže za čije finansiranje služi i odnosi se na:
- magistralnu mrežu,
- primarnu mrežu,
- sekundarnu mrežu.
Član 12.
Obračun naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta vrši se na osnovu troškova infrastrukture prema funkcionalnom rangu, i to:
- troškovi izgradnje magistralne mreže (objekti i radovi koji su od neposrednog uticaja na ukupan kapacitet i funkciju odgovarajućeg komunalnog sistema i imaju značaj za naseljeno mesto odnosno za područje gradskih opština),
- troškovi izgradnje primarne mreže (objekti i radovi koji opslužuju dva ili više stambenih blokova, postojećih ili planiranih, ili užih prostornih celina druge namene i imaju značaj samo za određeni deo teritorije),
- troškovi izgradnje sekundarne mreže (delovi komunalnih sistema koji opslužuju dva ili više objekata u jednom stambenom bloku, ili u užoj prostornoj celini druge namene i od značaja su samo za taj stambeni blok ili užu prostornu celinu).
Radovi na izgradnji komunalnih objekata, u delu koji služi samo pojedinim stambenim zgradama ili objektima druge namene, u cilju povezivanja tih objekata sa odgovarajućim sistemima gradske komunalne infrastrukture, smatraju se sastavnim delovima objekata kojima služe, ne iskazuju se u okviru radova na uređivanju gradskog građevinskog zemljišta i nisu sadržani u naknadi za uređivanje građevinskog zemljišta. Izvođenje i finansiranje ovih radova snose lica iz člana 8. ove odluke.
Član 13.
Naknada za uređivanje javnog građevinskog zemljišta obračunava se prema metru kvadratnom korisne površine objekta, odnosno prostora koji se gradi.
Član 14.
Naknada za uređivanje javnog građevinskog zemljišta obračunava se na osnovu zona utvrđenih ovom odlukom, pri čemu se u okviru svake zone utvrđuje visina naknade za različite namene.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Naknada za uređivanje javnog zemljišta din/m2
Red. Namena ----------------------------------------------------------------------
br. zemljišta - objekta Vrsta naknade EkstraI II III IV V
zona zona zona zona zona zona
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Objekti društvenog standarda Naknada za
magistralnu mrežu 4.698 3.453 3.166 2.261 786
Naknada za primarnu
i sekundarnu mrežu 6.581 5.704 4.826 3.510 2.633
Ukupna naknada 11.279 9.157 7.992 5.771 3.419
2. Stambeni objekti Naknada za